Claro: os terrenos estão ficando escassos, torna-se mais difícil construir e a oferta de apartamentos está mais baixa. E, pela tal lei da oferta e da procura, quanto mais raro algo é, mais caro fica. Mas a análise não se resume a isso.
O consultor de empresas Stephen Kanitz, articulista da revista 'Veja' e que proferiu palestra aos empresários inscritos no Ficon, rechaçou o termo “ganância” ao se referir aos preços cobrados por profissionais liberais (e mesmo por construtores) ao estabelecer o valor de venda de seus produtos.
De forma sintética, Kanitz vê nos preços do mercado uma adaptação às circunstâncias econômicas. Ao se referir à bolha do setor imobiliário nos Estados Unidos, culpou o governo pelo “populismo” de subsidiar a aquisição da casa própria, estimulando bancos a financiar imóveis a juros baixos.
Porém, bancos cobravam prestações iniciais equivalentes a quase 80% do salário do mutuário, que não precisava comprovar renda. As parcelas caíam com o tempo, mas não de forma suficiente para evitar que, do dia para a noite, clientes se endividassem. E bancos quebrassem com a inadimplência.
No Brasil, é diferente. Há sistemas de prestações fixas durante todo o período do empréstimo e, em geral, limitadas a 30% da renda familiar – mesmo se sabendo que, num financiamento de 15 anos, o banco recupera tudo em cinco, pois cobra os juros no começo; no resto do tempo, só tem lucro.
De volta aos prédios de Santos (e, humildemente, me contrapondo a Kanitz, a quem conheci no Ficon e que costuma acertar seus diagnósticos e previsões), não há como duvidar de um quê de “ganância” do empresariado local diante das mudanças no comportamento do comprador.
Diz o levantamento do Secovi que, apenas entre agosto de 2011 e abril deste ano – isto é, em oito meses –, as vendas de apartamentos com um quarto em Santos ultrapassaram as dos de quatro dormitórios. O consumidor local, portanto, começa a procurar imóveis menores e menos caros.
É o que cabe no bolso. Só que, ao perceber tal mudança dos clientes e, assim, passar a erguer edifícios com menos dormitórios, o construtor não dá ponto sem nó. Faz mais apartamentos em um terreno de mesma metragem e, proporcionalmente, cobra mais pelos imóveis menores.
A tabela a seguir mostra os preços do metro quadrado apurados em Santos no mês passado. Na média, não variam muito, mas, no pico, mostram disparidade: o m² de um imóvel de quatro dormitórios sai por até R$ 10.446; de um quarto, chega a R$ 15.736.
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| Fonte: Estudos do Mercado Imobiliário da Baixada Santista - Robert Michel Zarif - Secovi-SP |
Então, levando em conta esses valores, vamos calcular o que isso representa:
Numa região 'nobre', um construtor poderia fazer um apartamento de 200 m² e quatro quartos que custaria até R$ 2,089 milhões. Mas vê que o mercado quer imóveis menores. Assim, no mesmo espaço, faz quatro apartamentos de um quarto e 50 m². Cada um sairia por, no máximo, R$ 786.800,00. Se vender os quatro, ganhará R$ 3,147 milhões. Ou seja, vai faturar 50% a mais com imóveis pequenos do que se construísse um maior que ocupa o mesmo espaço dos menores.
Num prédio de 20 andares, os apartamentos de quatro dormitórios (um por pavimento) renderiam até R$ 41,7 milhões; se fossem quatro unidades por andar com um quarto, o volume geral de vendas atingiria R$ 62,9 milhões. A diferença equivale a dez imóveis de quatro quartos.
O empresariado sabe muito bem onde pisa. Tem tudo para acertar. Bom para ele. Porque, para a população santista, com salário médio aproximado de R$ 2 mil, talvez ainda restem os imóveis usados.
Podem ser um excelente negócio. Há uns seis meses, vi um apartamento reformado, de três quartos, com duas suítes, por R$ 250 mil. Na Ponta da Praia. O prédio é de 1966, mas está tudo em ótimo estado. Dividindo-se seu preço por seu tamanho, cada m² sairia por R$ 3,3 mil. Fosse um imóvel novo nessa região, pelo preço máximo apurado pelo Secovi-SP, talvez custasse até R$ 600 mil.
Um comentário:
Rafael,
Comentei seu excelente post em meu blog.
Abraço,
Carriço
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